Dear all,
大家好，我是SAP解决方案架构部的Rocky王磊，我明天即将从SAP离职，这里给大家写一封道别的信，并谈谈我过去几年是如何做到资产过亿的。
我2006年开始SAP咨询行业生涯，2010年加入SAP咨询服务部，刚进SAP就被调到一个央企项目做项目经理，13年转到售前架构部零售团队，又有机会提升了各种和客户的沟通演讲技能。SAP对我人生的帮助很大，SAP是一个非常好的公司，离开这里我怀着深深的不舍。
在世界500强大公司上班，经常坐飞机往返全国各地，住五星级酒店的日子比住自己家里还多，在很多人眼里已经很牛了。但我一直在思考一个问题，我进SAP之前，给自己设立的目标是40岁之前买游艇，并实现财务自由，那我怎么才能达到这个目标呢？
到了2015年底，我偶然接触到了奥地利经济学派，用一个过年的假期，废寝忘食的读完了诺奖获得者哈耶克的著作，并读完了国内奥派实践者欧成效的著作。在理解了通货膨胀谁受益最大、银行部分准备金制度、信贷创造货币、国家通过印钞收铸币税等问题之后，我便走上了投资的道路一发不可收。
到目前为止，经过两年多的不断投资实践，现已实现家庭资产过亿，持有十多套上海住宅房产，租金加上被动收入差不多抵扣贷款月供，基本实现了财务自由。这两年，感觉自己经历了一次彻底的蜕变。
很多人以为我们是炒房，其实我们本质上做的是金融。房产、股权、写字楼、企业、数字货币等都是不同体量的资本运作容器，大小不同而已，资本运作的操作手法都是很相似的。
这十多套房产，每一套都是一步一步看盘、谈判、砍价谈出来的，2016年买的都已翻倍，2017年买的都是市场价7-8折。这两年的双休日，基本没有什么空闲，不是在看房，就是在谈判。看房300套之后，一套房子到底市场价几折，5分钟就能判断出来。一套房子买不买，10分钟就能决定。
我是个极端保守的人，所以一般只买“外环内买入后马上可以卖出并且能至少赚几十万”的房子，坚持价值投资，靠自己的判断去买入被低估的资产，而且基本只做长线，绝对不投机。
每一套便宜房子的买入，背后都有一个跌宕起伏的故事，举几个例子：
· 2017年春节前买入的一套，地铁站边250平大平层豪宅，2014年电梯房，市场价900多万，买入价600万，单价2万多。这个房子为什么这么便宜呢？房东卖房子很遮遮掩掩，都是代理人出面。而且产证都没有办理，收了定金才去办理产证，所以链家不怎么推荐，还和客户说有风险。好几个自住小白购房客听了中介的介绍，怕有风险，就不敢买了。所以这个房子挂牌了几个月没人敢买。我们看了房觉得非常好，毕竟有300万差价，就让御用中介深挖了一下房东的个人情况，才明白。原来房东是一个高级干部，网上还有公开简历，房子是开发商打招呼孝敬的，所以便宜卖。于是找了个夜深人静的晚上，在某单位附近的星巴克的一个角落，悄悄和房东签了买卖合同。
· 另一个例子，刚入手的一套，新静安2011年电梯高区大三房，单价仅4万多，市场价7折，买入价700万。房东移民美国，还有2个多月就要去了，所以急卖。约房东出来谈判的时候，通过交流，了解到房东最在乎的诉求，是不要多次往返中美之间，之前卖房被人违约了，跑了2次很折腾。于是根据房东的核心诉求，我们提出先付大定金，暑假回国的时候，在10天内完成审税过户并一次性全款付清房款的最简便方案，通过这种最有利于房东的方案，再加上其他各种谈判技巧，把价格谈下来70万，最终实现了不可能完成的任务。（有人问700万钱哪里来？钱不是问题，我专门帮人解决没钱买房的问题，办法很多很多）
房屋买卖过程中，不可避免的会碰上不诚信的房东，所以在合同条款撰写，也要特别注意。我研究了所有的最高法院指导案例和上海法院的实际判例。并和专业房产律师一起，把保护买方的条款，都做成了购房最佳实践。每买一套房，都按照最佳实践拟定合同条款。所以2017年碰到了几次房东违约，打官司从没输过，拿到了双倍返还的定金，小赚了几十万。现在感觉打房产官司，就和买菜一样驾轻就熟。
最后，既然我已经实现了财务自由，我为什么还要辞职呢？
因为我希望做自己感兴趣的事情，帮助更多的人实现梦想。创立一个企业，实现一种新的业务模式。
我在这几年的实践成果：
· 这几年，买了十多套房产，对上海各板块的房价都了如指掌，构建了一个中介情报网络，便宜房子出现第一时间就会得到消息。
· 这几年，积累了很多银行业的人脉，认识了好多行长副行长，并促成了浦发和SAP的战略合作，贷款都拜托他们搞定。
· 这几年，打了好几场官司（都胜诉:P），用血的教训换来了经验。现在自己已经成了半个法务，签合同前就会对合同条款、交易细节、风险控制、支付方式等各项因素都考虑周全，避免踩坑。
· 这几年，平均每2周一次谈判，从对谈判懵懵懂懂，到学习各种理论并融会贯通用于实战。最经典的一次谈判，从770万谈到700万，最长一次从9点谈到凌晨4点。
· 这几年，帮助好多朋友完成了首次置业、置换小换大、投资买房的梦想，并帮他们在买房的路上，扫清了各种障碍。
· 这几年，买入的一半房子都已翻倍，投资回报率远超100%，资产负债率急剧降低，充分实现了通过贷款买房实现资产保值增值的目标。2017年底还为自己买了一套房子作为书房，不住人只用于阅读。
另外，之前由于太忙，好多房子都空置着，现在要把之前一直没空打理而空置的浦东内环大平层、2套新静安大三房、一套宝山2房出租掉。
之前很很多同事朋友交流，好多人不知道购房资格从哪里来？不知道钱从哪里来？不知道值得买的便宜房子在哪里？工作一忙，一拖又拖一年，房价上涨比一年工资都多。
所以，基于以上痛点，我会利用我过去实践的经验，创立一个企业，帮助其他人完成梦想，提供的服务主要分以下2部分：
1、“房产投资规划咨询”，就是一个全局蓝图规划，基于各个家庭的情况出具完整解决方案和投资配置策略。帮助朋友们解决“没有购买资格怎么买”、“钱从哪里来”、“怎么贷款，怎么还月供”、“买多大，买几套”、“持有多久卖出”等问题，并帮助朋友们规划出家庭未来5年的现金流量表和预期利润表，做到量化投资，回报收益都能心里有底，和家人容易交代。
2、“MaxAttention房产代购”，就是规划落地。主要解决“便宜房子哪里来，怎么买？”的问题。帮助朋友们买比市场价便宜的房子，从资金筹集、到选房看房、谈判、风险控制、签约、贷款、装修、出租的一条龙服务，并且全程保驾护航。通过我常年合作的中介，交易费用也比链家更便宜，也更放心。目前已经帮助几个刚需置换的朋友完成了小房换大房的梦想。
因为我在SAP这8年收获很多成长很多，所以为了报答SAP，所有SAP现同事和前同事，都可以享受“规划咨询”服务免费的优惠。
我还会组建一个“IT人投资俱乐部”，定期组织沙龙介绍目前各种金融福利和投资的知识。
具体情况，可以加我微信交流
各位后会有期，将来如果有缘，可以到上海市静安区，我的新办公室喝咖啡。我们在投资领域再见！